Les principaux enjeux de l’immobilier institutionnel

Comment se porte l’immobilier institutionnel ? Connaît-il une phase de contraction à l’image du marché immobilier des particuliers ? 

Indéniablement nous assistons à une forte contraction des transactions en immobilier institutionnel depuis fin 2022 en raison de la hausse brutale des taux d’intérêt. Cette hausse des taux vient enchérir le coût de l’investissement pour les acteurs qui font appel au financement et impacte donc leur taux de rendement. Les prix doivent baisser fortement pour compenser la hausse des taux. La phase d’ajustement est déjà bien engagée mais les investisseurs institutionnels sont, pour le moment, toujours réticents à s’engager car les taux d’intérêt ne sont pas encore stabilisés. Les prix pourraient encore baisser dans les prochains mois si les taux continuent d’augmenter. Il est donc préférable d’attendre pour les investisseurs plutôt que d’acheter aujourd’hui un immeuble qui vaudra peut-être moins cher dans deux mois. Il y a un attentisme lié à la faible visibilité sur l’évolution des taux d’intérêt. 

Par ailleurs, la bonne rémunération actuelle des placements à terme (entre 3 et 3,5%) n’incite pas les investisseurs à prendre des risques dans l’immobilier.

En cette période plus incertaine, nous constatons un changement de typologie des acquéreurs avec beaucoup plus de  family offices et de marchands de biens qui se positionnent sur les acquisitions d’immeubles, car le marché est moins concurrentiel en l’absence des grands acteurs institutionnels. 

Actuellement, vers quels types de biens se tournent les investisseurs ?

Nos clients s’orientent vers des produits sécurisés plutôt situés dans Paris intra-muros. Après la crise sanitaire, les aspirations des collaborateurs ont évolué. Outre le télétravail, ils souhaitent désormais privilégier une activité professionnelle se situant à proximité de leur domicile pour réduire le temps de transport. Ce qui incite les entreprises auparavant installées en périphérie à se relocaliser dans Paris. Les investisseurs s’adaptent, conscients qu’en investissant dans la capitale, ils auront la certitude d’avoir toujours une demande locative forte pour leurs immeubles. 

Au-delà du lieu, nous constatons que certains secteurs restent particulièrement attractifs malgré cette période d’incertitude. Citons l’exemple de la santé, et en particulier les EHPAD. L’hôtellerie connait également une dynamique qui ne se dément pas malgré la hausse des taux. Après la crise du Covid, les taux de remplissage des hôtels sont actuellement au plus haut.

Quel est le rôle du notaire dans ces opérations ? 

Nous intervenons pour sécuriser la transaction sur le plan juridique.

Lorsque nous assistons le vendeur, nous collectons la documentation juridique et technique sur l’immeuble pour constituer une data room la plus complète possible. Ce qui implique notamment d’aller récupérer des titres de propriété très anciens aux archives (nous remontons souvent au XIX^ème siècle) de même que les dossiers de permis de construire pour vérifier la régularité de la construction.

Lorsque nous assistons l’acquéreur, nous auditons la data room constituée par le notaire du vendeur pour vérifier qu’il n’y a pas de problème juridique qui pourrait avoir un impact négatif sur la valorisation de l’actif acheté ou sur sa liquidité.

Comment va évoluer ce marché au cours des prochains mois ?  

Difficile de savoir combien de temps va durer cette séquence d’immobilisme. Cependant, il y a des signaux encourageants. En effet, l’inflation commence à être moins forte qu’en début d’année du fait notamment d’une baisse du coût des matières premières. Le gouverneur de la Banque de France prévoit qu’elle revienne aux alentours des 2,5% en 2024. Les taux d’intérêt devraient donc se stabiliser prochainement. Si ce scénario se concrétise, le marché pourrait retrouver une bonne dynamique d’ici la fin de l’année ou début 2024…